ㄧ、先買再賣 vs 先賣再買 比一比！

換屋族常見問題第一名
有網友私訊我：「我家的房子舊了，我該怎麼舊換新？要先賣再買，還是先買再賣？」這個問題，幾乎是大部分換屋族在換屋前，需要做的決定。在回答這個問題之前，我們先來了解一下：「先買再賣」和「先賣再買」各有什麼優缺點？
「先買再賣」 優點：舊家比較容易賣到好價格
先聊聊「先買再賣」的優點：先買了新家之後，可以先搬到新家去，舊家可以淨空，除了賣相比較好之外，鑰匙也可以交給仲介，讓他們方便帶看，而且現在利率低，就算舊家還有一些房貸，壓力也不會太大，比較容易賣到理想的價格。
「先買再賣」 缺點：財務難規劃
但是，「先買再賣」最大的缺點，就是：沒有辦法拿賣掉舊家的錢，拿來補貼新房子需要的資金。而且很多人對於「先買再賣」覺得沒有安全感，感覺好像「透支」在花錢一樣，覺得不踏實。
「先賣再買」 優點：財務好規劃
另一種選擇是「先賣再買」。它的優點是：可以拿賣掉舊家的錢，拿來補貼新房子需要的資金。因為舊家已經賣掉了，知道確切可以拿回多少錢，對於新家的預算比較有把握，比較有安全感！
「先賣再買」 缺點：急著找新房子，壓力好大！ 至於缺點，就是：房子一賣掉，就要趕快找新房子了！因為房子簽約出售之後，通常 1-2 個月內要交屋，如果急著買的話，可能比較沒有辦法好好看屋、好好議價，怕會買貴或買錯！

二、有沒有折衷的方法？
所以，聽起來，真的有一好就沒兩好，有沒有比較折衷的辦法呢？ 如果資金充足：建議「先買再賣」 我的建議是：因為賣房子和買房子可快可慢，看價格和緣分，如果資金充足，可以先買再賣，然後賣的時候，如果可以，盡量讓原來的家的屋況看起來乾淨舒服！如果新家的家具剛好都要買新的，那舊家的家具如果狀況還不錯，可以都留在現場，再清潔和佈置一下，賣相會比較好。
如果資金不足：善用銀行「轉增貸」+「不綁約」+「寬限期」 可是，如果資金不夠怎麼辦？其實有蠻多銀行可以提供「轉貸」且「不綁約」，還可以提供 1-3年只先繳利息、不用還本金的「寬限期」，可以把舊家轉貸到這些銀行 先把資金借出來，也是一個折衷的辦法。 如要「先賣再買」，善用「售後回租」，從容找新家 不過，如果你真的覺得要先賣，知道賣出的價格，再找新房比較踏實。這樣的話，在賣房子的時候，最好就讓房仲知道，你賣掉之後，會需要跟新的買方談售後回租 6 個月到一年，慢慢找房子，如果有提前找到，再提前搬，這樣比較不會擔心「病急亂投醫」，買到不適合的房子！

三、記得善用「重購退稅」！
買賣間隔兩年內，有機會可以退「財產交易所得稅/房地合一」和「土地增值稅」 最後，不管「先買再賣」還是「先賣再買」只要在兩年內，都有機會申請「重購退稅」喔！
依照需求選擇最適合自己的 換屋是一件重要的事，幫自己和家人尋覓下一個更適合的空間，也幫原來的家找一個新的主人。從上面評估的重點，從中選擇「先買再賣」或「先賣再買」，再依照需求搭配「增貸」或「售後回租」，讓自己的資金和時間都更有餘裕！

買房人生大事，不同階段都有各自適合的產品，專家表示，針對首購族來說，得考量房屋未來脫手性，不然若是第一間房屋就賠售，也會影響之後換屋的條件；換屋族而言，容易出現「以小換大」的需求，因此最需注意的就是房屋價差；最後以退休族來說，除了得買電梯大樓外，還要挑選包括像是有無障礙空間規劃以及保全系統嚴謹的社區，才能住得更安心。

｜首購族選擇市中心未來好脫手
首購族一般來說多為單身或是新婚夫妻，最容易遇到的問題就是資金不足，因此清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚建議，首購族一定要事先做好財務規劃，加上由於房地合一2.0即將上路，買屋必須將未來至少6年內的需求都考量進去，否則若是因為買了之後覺得不適合或是房貸壓力過大需要賣屋，都會被課重稅。
進一步分析，首購族需要考量的因素包括工作地點是否會變動或是日後會不會生小孩，尤其若是有生育計劃的首購族，買房也得考慮學區，因為不少滿額學校得提前卡位，同時房屋儘量在雙方其中一方老家附近，如果有突發狀況才有後援。

至於房子的地段也要考量脫手性，不然若是第一間房屋就賠售，也會影響日後換屋的條件，因此邱愛莉建議還是市中心的房屋比較好，格局方面至少2房，未來也比較好轉手，然而在預算有限的前提下，不妨可以選擇像是公寓或是中古大樓等產品，所購買的實際坪數也比較大，不過若是沒辦法負擔市中心的房屋，建議最基本要挑有大眾交通運輸系統行經的區域，保值度比較高。

｜換屋族挑選原屋周邊商圈容易適應
當家庭人口變多或小孩長大，房子空間不足時，就可能出現「以小換大」的需求，因此最需注意的就是房價落差，可以利用賣掉首購宅的資金再加上家庭的儲蓄，作為換屋時的頭期款，若是資金仍不夠，也能買在外圍一點的重劃區，房價相對親民，不過值得注意的是應避免選擇周邊還是空地、機能尚未發展成熟的重劃區。 此外，由於這個房屋可能會住到小孩離家、自己退休前，所以除了得考量距離公司路線不能太遠之外，加上小孩高中後可能就不會在附近的學校讀書，通勤方便也很重要，同時針對購屋地點，換屋族應選原屋周邊的商圈，搬家後也會比較容易適應。

｜退休族買房應重視社區管理維護
退休族則因面臨小孩長大離家，加上現在子女多不與長輩同住，居住的空間就不需要那麼大，所以退休族建議「以大換小」，格局以2房最佳，不僅平日打掃起來比較輕鬆，而且賣房所剩的現金還可以當養老金，挑選的地點除了應靠近醫院外，附近還要有公園方便散步，另外若長輩偶爾還要照顧孫子的話，邱愛莉表示也可以買在子女家附近，同時方便相互照應。
至於產品的選擇因為退休宅得住一輩子，建議一定得買電梯大樓，此外，張金鶚更進一步表示，還可以挑選有無障礙空間規劃或是管理維護佳、保全系統嚴謹的社區，才能住得更安心。另外，值得注意的是，不少長輩會渴望退休後住在山上或郊區等空氣品質好的地方，然而張金鶚對此表示，若要選擇這類地點，可以先在附近租房試住一下，避免淪於美好的想像，日後反倒住不慣。

Tips:
除了首購外，無論是換屋或是退休族都會面臨房子應先買後賣還是先賣後買的問題，對此邱愛莉分析，對於先買後賣的民眾，優點就是房子不用急於脫手而賤價出售，並且賣房時由於東西已清空，所以賣相也會比較好，不過缺點就是不知道原本的房屋可以賣多少，因此預算不好抓，再來就是得想辦法額外籌出頭期款。
然而先賣後買的民眾，就會遇到房子售出後可能還沒找到新房子可以搬家，此時就建議先與買方談，是否能將房子出租給自己直到找到新房後，甚至可以主動提高租金，以示誠意來解決過渡期的居住需求。

民眾不了解為何買賣房屋，會需要房仲業者協助？對此「賣厝阿明」在臉書專頁發文，以買、賣方兩者不同需求角度，製成兩張圖解釋房仲存在必要性，讓網友秒懂大讚。
買家為何需要房仲協助？「賣厝阿明」認為買房不像市場買貨，付完錢就走人沒事，列舉4種沒有房仲協助的買家可能發生的情況。

第一、缺少完整紀錄屋況、產權等不動產說明
第二、不明屋況及附近嫌惡設施
第三、賣方拒絕成屋履約保證。
第四、買家看不懂琳瑯滿目的房貸方案。
第五、買家購屋後找不到賣方。

而換成屋主少了房仲協助面臨的問題有哪些？「賣厝阿明」指出，屋主張貼自售房屋廣告，卻乏人問津；三更半夜接到買方看房電話；售屋清潔打掃得親力親為；不知房屋行情被買方亂砍價。

請問剛買新屋但是還沒交屋，但是今天收到房屋稅，請問是要我自己繳還是拿給建商呢？

美琪去年９月剛買了新屋，但是今年6月才會交屋，線在卻收到了房屋稅單！！！
美琪要自己先繳嗎？還沒交屋不是應該由建商負責嗎？
你也有這樣的煩惱嗎？

正解：房子若未交屋未過戶均屬建商的資產，房屋稅就應由建商負擔的。 建議先了解有無過戶，交屋是形式上簽約，還需去地政登記及辦理所有權轉移，才算完成過戶的手續，但個人仍需至戶政機關變更戶籍，才算完成完整房屋稅納稅義務人之變更手續。
所以在未完成全部手續前都會可能影響何方為納稅人及何方應負擔多少房屋稅。
房屋稅是向房屋所有人徵收，房屋稅的分攤都是以交屋為準，交屋前的房屋稅由賣方負責繳納，交屋後則由買方負擔，依據持有比例及法定稅率計算，故買賣雙方可將房屋稅款除以十二個月，可依據交屋當月持有比例切分所計算出雙方各需繳納的稅款是多少。
一般而言，交屋的時候，承辦代書會依雙方持有的時間長短作稅費的找補。所以買方如果不知道分算這筆費用，就會增加自己的房屋稅負擔，實務上各稅捐機關會依房屋稅自治條例隨課房屋稅。
買賣雙方應在契約中議定房屋稅及地價稅的負擔方式，一般有這三種方式：
1.向稅捐機關申請分單繳稅的方式，由買賣雙方就各自居住的月份繳交房屋稅
2.由一方先支付費用，另一方再補貼費用
3.在買賣價中加減，以減少彼此的麻煩

收到房屋稅應注意事項 1.核對課稅之不動產地址是否為自己所有。
2.課稅稅率及月份是否按使用現況計徵。
3.課稅金額是否正確。
4.稅單有無重覆開單。